Perkantoran

Adapun, tingkat okupansi kantor di kawasan CBD Jakarta berada pada level 70% pada 2023. Realisasi ini memang mengalami tekanan selama 10 tahun ke belakang seiring bertambahnya pasokan. 

Namun, tingkat okupansi diramal bakal stabil pada 2024, apalagi banyak perusahaan yang mulai mencari ruang perkantoran dengan kualitas yang bagus dan harga terjangkau atau yang dikenal dengan istilah flight to quality.

“Ke depan, flight to quality dan cost saving masih jadi tema. Namun, kita melihat permintaan positif masih ada pada 2024 yang dimotori oleh sektor teknologi, energi dan keuangan,” ujarnya.

Selanjutnya, untuk perkantoran pada kawasan non-CBD di Jakarta, penurunan harga sewa justru diproyeksikan tidak terjadi pada 2024. Apalagi, pada 2023 telah terjadi penurunan harga 3% dibandingkan dengan 2022.

Ke depan, terdapat beberapa gedung baru yang masuk sehingga akan memengaruhi tingkat hunian yang pada 2023 sebesar 71%.

Ritel

Untuk sektor ritel, JLL Indonesia memproyeksikan properti ritel segmen pusat perbelanjaan justru akan mengalami sedikit penurunan kinerja tahun ini.

Dia mengatakan proyeksi tingkat keterisian atau okupansi mal di Jakarta kemungkinan hanya akan mencapai sekitar 85% kuartal I-2024, turun dibandingkan dengan rata-rata okupansi 88% pada kuartal IV-2023.

Yunus menganalisis hal ini terjadi sebagai imbas pembangunan pusat perbelanjaan baru yang akan masuk pada segmen 100.000 meter persegi di seluruh Jakarta pada 2024.

“Ini membuat tingkat hunian relatif tertekan sedikit, tetapi di 10 tahun terakhir masih sehat di 80%, kalau pun ada sedikit tekanan, ada pada kisaran 85% dengan pasokan baru yang masuk,” ujar Yunus.

Selain itu, harga sewa diprediksi terus meningkat dalam pertumbuhan yang sehat seiring peningkatan permintaan dan keterbatasan ketersediaan ruang. Harga sewa pada kuartal 4 2023 di Jakarta adalah Rp578.684 per meter persegi per bulan.

Apartemen

Di segmen apartemen, JLL Indonesia memproyeksikan harga unit apartemen di Jakarta bakal melanjutkan tren yang sudah ada bahkan relatif stagnan karena tidak jauh berbeda dibandingkan 2023.

Pada 2023, harga unit apartemen di Jakarta tipe menengah ke bawah (lower middle) bergerak pada kisaran Rp10 juta—Rp20 juta per meter persegi,  tipe menengah (middle) Rp20 juta—Rp30 juta per meter persegi, tipe atas (upper) Rp30 juta—Rp40 juta per meter persegi, tipe high-end Rp40 juta per meter persegi, dan tipe mewah (luxury) Rp50 juta—Rp60 juta per meter persegi.

Selain itu, pasokan dan permintaan juga masih terbatas karena pembeli apartemen yang mayoritas merupakan investor individual cenderung berhati-hati sejak pandemi. Walhasil, pasokan dan permintaan bakal sama dengan 2023 yakni masing-masing pada kisaran 20.000 hingga 40.000 unit dan 0 hingga 20.000 unit.  

Rumah Tapak

JLL juga memproyeksikan pasar properti rumah tapak di Jabodetabek tahun ini. Menurut riset mereka, insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN  DTP) bagi pembelian rumah tapak yang berlanjut hingga 2024 tidak berdampak signifikan terhadap aktivitas peluncuran dan permintaan rumah, seperti halnya yang terjadi pada 2023.

Tahun lalu, aktivitas peluncuran dan permintaan rumah tercatat mencapai 13.800 unit di Jabodetabek. Yunus mengatakan hal ini terjadi karena PPN DTP sebesar 100% hanya berlangsung bagi transaksi serah terima properti yang berlangsung mulai 1 Januari-30 Juni 2024. 

Adapun, serah terima yang berlangsung 1 Juli-31 Desember 2024 hanya akan memperoleh insentif bebas PPN 50%.

Dengan demikian, pertumbuhan aktivitas peluncuran rumah tapak baru dan permintaan pada 2024 secara keseluruhan tidak akan serupa dengan 2023 di mana peluncuran rumah tapak baru dan permintaan berada pada level 13.800 unit di Jabodetabek.

“[Peluncuran rumah tapak baru dan permintaan diproyeksikan] tidak akan 13,800 unit lagi, karena tidak mendapatkan 100% [usai Juni 2024]. Jadi di bawah 2023,” ujarnya.

Pergudangan

Terakhir, pergudangan modern di Jabodetabek. Harga sewa cenderung bakal bertumbuh tetapi hanya berkisar 1% hingga 2%. Pada 2023, tingkat okupansi dari pergudangan di Jabodetabek mencapai 90%.

“Secara umum masih optimis di gudang modern, investor kita lihat masih aktif dalam melakukan pembangunan, tetapi memang pasokan yang akan masuk tidak setinggi 2023, membuat okupansi juga diharapkan tetap sehat 85%—90%,” ujar Yunus.

(wdh)