Begitu juga dengan rumah tipe kecil yang mengalami perbaikan dari kontraksi 45,59% menjadi minus 2,88%. Sebaliknya, rumah tipe menengah justru berbalik melemah, dari sebelumnya tumbuh 8,28%, jadi terkontraksi 10,51%.
Kelas Menengah Tertekan?
Rumah tipe menengah selama ini jadi representasi kelompok kelas menengah, yakni pekerja formal, keluarga muda, dan profesional yang umumnya mengandalkan pembiayaan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR).
Kontraksi yang sangat dalam terjadi di segmen ini mengindikasikan bahwa kelompok kelas menengah masih menahan keputusan untuk membeli rumah. Ketidakpastian ekonomi sepertinya menjadi salah satu faktor yang mendorong kelompok rumah tangga ini jadi lebih berhati-hati dalam mengambil utang jangka panjang.
Terlebih, suku bunga KPR yang tercatat masih berada di kisaran 7,44% membuat cicilan rumah tetap terasa mahal bagi sebagian besar calon pembeli. Artinya, sektor properti saat ini belum ditopang oleh pulihnya kondisi keuangan kelas menengah.
Pengembang Masih Hati-Hati
Data SPHR ini juga menggambarkan pengembang yang masih mengambil posisi hati-hati. Sebanyak 73,28% kebutuhan pembiayaan proyek masih berasal dari dana internal perusahaan. Sementara pembiayaan lewat pinjaman bank cuma sekitar 17,89%.
Terlihat bahwa pengembang juga belum agresif melakukan ekspansi. Mereka memilih menggunakan modal sendiri daripada meningkatkan leverage lewat pinjaman perbankan. Hal ini juga menjelaskan mengapa pasokan baru tak meningkat secara agresif, alhasil tekanan untuk menurunkan harga jadi relatif terbatas.
Soal harga, pengembang sepertinya masih menahan harga lantaran biaya konstruksi masih tinggi, dan memilih menjaga margin daripada mendiskon harga meski permintaan sedang lesu.
"Berdasarkan hasil survei, tantangan utama pengembangan dan penjualan properti residensial pada pasar primer meliputi kenaikan harga bahan bangunan (27,10 %), suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) (15,96%), masalah perizinan/birokrasi (14,87 %), proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (11,53 %), dan perpajakan (9,75 %)," sebut Laporan BI.
Ekspansi KPR Terbatas
Dari struktur pembiayaan, sekitar 70,05% pembelian rumah masih mengandalkan KPR, sedangkan pembelian tunai bertahap sebesar 20,6% dan tunai penuh hanya 9,35%. Hal ini mengindikasikan bahwa keberlanjutan pemulihan sektor properti juga sangat bergantung pada appetite industri perbankan dalam menyalurkan kredit perumahan.
Nilai outstanding KPR memang tercatat masih tumbuh, tapi lajunya melambat menjadi 4,7% secara tahunan, dibandingkan 4,79% pada kuartal pertama tahun ini. Meski secara kuartalan pertumbuhan KPR tercatat masih naik 1,24%, tapi perlambatan secara tahunan ini menandakan jika ekspansi kredit ternyata masih sangat terbatas.
Dengan kata lain, pasar properti sejatinya belum mendapat dorongan pembiayaan yang cukup kuat untuk mempercepat pemulihan. Bukan tanpa sebab, tertahannya pemulihan ini juga sejalan dengan kondisi perekonomian yang sedang menggebuk sebagian kelompok masyarakat, khususnya kelas menengah.
Dengan begitu, meski sepertinya berjalan ke arah yang lebih positif, SPHR kuartal kedua ini menyimpan catatan bahwa pemulihan kali ini belum ditopang oleh semua lapisan masyarakat. Selama segmen rumah menengah belum kembali bergairah, agak sulit untuk mengatakan bahwa daya beli masyarakat telah pulih sepenuhnya.
Tantangan struktural yang disebut responden terkait naiknya harga bahan bangunan, suku bunga KPR, masalah izin dan birokrasi yang kerap membuat biaya proyek jadi lebih mahal, dan besarnya uang muka dalam pengajuan KPR serta soal perpajakan, perlu mendapat perhatian dari pemerintah, agar sektor ini kembali bergairah.
(dsp)
