Perlambatan tersebut terjadi hampir di seluruh segmen. Harga rumah tipe kecil hanya tumbuh 0,61% yoy , rumah tipe menengah tumbuh 0,88% yoy, sedangkan rumah tipe besar tumbuh 0,50% yoy. Bahkan secara triwulanan, harga rumah tipe menengah mengalami kontraksi sebesar 0,01%.
Namun gambaran yang lebih mengkhawatirkan justru muncul dari sisi penjualan. Penjualan properti residensial primer pada triwulan I-2026 tercatat terkontraksi sebesar 25,67% yoy, berbalik tajam dari triwulan sebelumnya yang masih tumbuh 7,83% yoy.
Penjualan residensial primer adalah transaksi pembelian hunian (rumah, apartemen, atau kondominium) secara langsung dari pengembang (developer) kepada pembeli pertama.
Penurunan penjualan sebesar itu menunjukkan adanya tekanan serius terhadap daya beli masyarakat dan minat pembelian tempat tinggal.
Data SHPR juga menunjukkan penjualan rumah tipe kecil bahkan anjlok hingga 45,59% yoy, setelah sebelumnya sempat tumbuh 17,32% yoy pada triwulan IV-2025.
Data ini penting karena rumah tipe kecil merupakan segmen yang paling dekat dengan kelas menengah dan pembeli rumah pertama. Ketika segmen ini jatuh, berarti tekanan ekonomi paling besar sedang dirasakan oleh kelompok masyarakat produktif yang selama ini menjadi mesin utama konsumsi domestik.
Di sisi lain, penjualan rumah tipe menengah justru tumbuh 8,28% yoy, sementara rumah tipe besar masih mengalami kontraksi sebesar 8,03% yoy, meski lebih baik dibanding sebelumnya.
Fenomena ini memperlihatkan adanya ketimpangan daya tahan pasar. Kelompok menengah atas masih relatif mampu membeli properti, sedangkan kelas menengah bawah mulai kehilangan kemampuan daya beli untuk memiliki hunian. Padahal, sama seperti pangan, dan sandang (pakaian), hunian juga masuk ke dalam kategori kebutuhan dasar yaitu papan.
Ironisnya, pelemahan ini terjadi di tengah suku bunga Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) yang relatif stabil. SHPR mencatat suku bunga KPR berada di level 7,42%, relatif tidak berubah dibanding triwulan sebelumnya.
Artinya, masalah utama pasar properti saat ini bukan semata-mata terkait tingginya bunga kredit, melainkan adanya tekanan daya beli, kenaikan biaya hidup, dan bisa jadi juga disebabkan oleh tingginya hambatan pembiayaan.
Di sisi lain, Bank Indonesia mencatat sejumlah faktor utama yang menghambat penjualan properti residensial, yakni kenaikan harga bahan bangunan sebesar 20,97%, persoalan perizinan dan birokrasi 18,15%, suku bunga KPR 16,47%, proporsi uang muka tinggi 12,16%, serta perpajakan sebesar 11,28%.
Kondisi tersebut menandakan adanya tekanan dua arah yang memukul sektor properti, yakni biaya produksi meningkat, sementara kemampuan membeli masyarakat justru menurun.
Bank Makin Hati-Hati
Dari sisi pembiayaan, kehati-hatian perbankan juga terlihat jelas. Sebanyak 80,66% pembiayaan pembangunan properti masih berasal dari dana internal pengembang, sedangkan pembiayaan dari pinjaman bank hanya 13,74%.
Kondisi ini menunjukkan pengembang sepertinya lebih memilih bermain aman. Mereka cenderung mengurangi ekspansi agresif dan lebih berhati-hati mengambil utang baru.
Biasanya, ketika prospek pasar properti optimistis, pengembang akan lebih berani menggunakan dana perbankan untuk mempercepat pembangunan proyek. Namun situasi saat ini menunjukkan sebaliknya.
Sementara, dari sisi konsumen, ketergantungan terhadap KPR masih sangat tinggi. Sebanyak 69,87% pembelian rumah primer dilakukan melalui skema KPR. Namun pertumbuhan total nilai KPR mulai melambat menjadi 4,79% yoy, turun dari 7,05% yoy pada triwulan sebelumnya.
Perlambatan KPR mengindikasikan bahwa akses pembiayaan semakin ketat dan masyarakat semakin berhati-hati mengambil cicilan jangka panjang di tengah ketidakpastian ekonomi saat ini.
(dsp/aji)
