1. Pembayaran uang muka atau cicilan pertama yang dilakukan Ibu N tidak lebih cepat dari 1 Januari 2026.
2. PPN ditanggung pemerintah diberikan atas PPN terutang untuk pembayaran bulan Januari 2026 sampai dengan bulan April 2026 sebesar 100% (seratus persen).
3. Atas pembayaran yang dilakukan Ibu N bulan Januari 2026 sampai dengan bulan April 2026 masing-masing sebesar Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah), PT X membuat Faktur Pajak:
a. menggunakan kode transaksi 07 (nol tujuh);
b. dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 x Rp500.000.000,00 = Rp458.333.333,33; dan
c. PPN terutang sebesar 12% x Rp458.333.333,33 = Rp55.000.000,00 ditanggung pemerintah.
4. Faktur Pajak pada angka 3 dicantumkan kode identitas rumah pada
kolom nama barang dan diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR … TAHUN 2025”. Faktur Pajak tersebut dilaporkan pada Surat Pemberitahuan Masa PPN Masa Pajak Januari 2026 sampai dengan Masa Pajak April 2026.
"PT X harus mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan sub urusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lambat pada akhir bulan berikutnya setelah bulan penyerahan yaitu tanggal 30 Juni 2026," tulis poin ke-5 lampiran PMK 90/2025, dikutip Selasa (6/1/2026).
Sebaliknya, pada contoh transaksi kedua, bapak RRG melakukan pembelian ruko pada September 2025 dengan cicilan hingga Agustus 2026. Dengan perjanjian pengikatan jual beli lunas dan serah terima rumah toko siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima dilakukan pada bulan Agustus 2026.
Atas transaksi tersebut berlaku ketentuan sebagai berikut:
1. Pembelian rumah toko yang dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah dalam Peraturan Menteri ini adalah pemesanan baru rumah toko yang pembayaran uang muka atau cicilan pertama paling cepat dilakukan pada tanggal 1 Januari 2026.
2. Atas pembelian rumah toko oleh Bapak RRG tidak dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini karena pembayaran uang muka atau cicilan pertama dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2026.
Pada contoh lain, pembelian apartemen secara kredit bank tetap berhak atas insentif. Seorang pembeli membayar uang muka pada Januari 2026 dan kredit dicairkan pada Februari 2026. PPN DTP diberikan 100% atas bagian harga hingga Rp2 miliar. Atas bagian di atas Rp2 miliar, PPN dipungut normal. Pengembang menerbitkan dua faktur pajak terpisah untuk porsi yang ditanggung pemerintah dan porsi yang tidak.
Contoh transaksi juga menunjukkan bahwa insentif tetap dapat dimanfaatkan meskipun sebelumnya pembeli telah menerima fasilitas serupa di tahun-tahun sebelumnya. Namun, tetap berlaku pembatasan satu orang hanya memperoleh insentif untuk satu rumah atau satu unit rusun pada periode berlakunya PMK.
Pemerintah juga menegaskan kewajiban administratif pengembang, antara lain:
- menerbitkan faktur pajak kode 07 untuk fasilitas PPN DTP,
- mencantumkan kode identitas rumah pada faktur,
- menyampaikan dalam SPT Masa PPN sesuai periode pembayaran, dan
- mendaftarkan berita acara serah terima dalam sistem Kementerian PUPR atau BP Tapera sebelum batas waktu yang ditentukan.
(ain)
