Keterbatasan pasokan baru menjadi faktor krusial. Hingga Kuartal III-2025, total stok perkantoran di CBD mencapai 7,1 juta sqm, dengan penyerapan bersih (Net Take Up) mencapai 38.000 sqm. Proyeksi pasokan baru di CBD hingga 2028 hanya sekitar 188.000 sqm, yang sangat minim. Minimnya supply ini berhasil mendorong tingkat hunian (okupansi) di CBD naik menjadi 75%, menyisakan ruang kosong sekitar 1,7 juta sqm.
Kenaikan okupansi ini diperkirakan akan terus berlanjut hingga beberapa tahun ke depan. Di sisi harga, harga sewa gedung premium tercatat mulai meningkat karena posisi tawar landlord semakin kuat, sementara harga sewa rata-rata di CBD berada di level Rp170.000 per sqm per bulan.
Kondisi serupa terjadi di wilayah non-CBD, di mana stok mencapai 3,4 juta sqm dan penyerapan (9M25) sebesar 30.000 sqm. Okupansi non-CBD sedikit di bawah CBD, yakni 73%, dengan harga sewa rata-rata sekitar Rp111.000 per sqm per bulan. Ruang kosong yang tersedia saat ini sekitar 900.000 sqm, dengan prospek pasokan baru sekitar 122.000 sqm. Secara keseluruhan, tren supply yang terbatas dan permintaan yang stabil diproyeksikan akan terus menaikkan tingkat hunian di kedua area.
Sektor Industrial: Logistik dan EV Mendorong Okupansi 90%
Sektor industrial menunjukkan performa yang sangat kuat, didukung oleh permintaan lahan industri (industrial land) dan gudang modern (modern logistics). Dinamika pasar bergeser ke Koridor Timur (Eastern Corridor), meliputi Karawang, Subang, hingga Jawa Tengah, yang menjadi fokus ekspansi. Pendorong utama permintaan adalah perusahaan di sektor otomotif (terutama EV) dan logistik, didukung oleh terbatasnya pipeline supply baru di pasar.
Untuk lahan industri, stok di Greater Jakarta mencapai 15.000 hektar meter, dengan penyerapan (9M25) sebesar 89 Hektare. Tingkat hunian lahan industri mencapai 91%, menyisakan sekitar 1.400 Hektar ruang kosong, sementara pasokan baru diproyeksikan sekitar 1.600 Hektare. Harga lahan di Cikarang menjadi yang tertinggi, mencapai lebih dari Rp3 Juta per sqm, sedangkan harga rata-rata keseluruhan adalah Rp2,5 Juta per sqm.
Kondisi modern logistics lebih ketat lagi. Dengan total stok 3,3 juta sqm, penyerapan hingga September mencapai hampir 300.000 sqm. Tingkat hunian gudang modern telah melampaui 90%, dan ruang kosong yang tersedia saat ini (sekitar 150.000 sqm) bahkan lebih rendah dari total take up dalam sembilan bulan terakhir. Pasokan baru yang direncanakan hingga 2027 hanya sekitar 500.000 sqm. Harga sewa rata-rata gudang modern berada di angka Rp78.000 per sqm per bulan.
Sektor Retail: 'Experience' Kembali Mengisi Mal Jakarta
Sektor retail berhasil pulih dengan okupansi yang stabil, didorong oleh pergeseran perilaku konsumen. Mal kini menjadi area experience dan hangout, dengan kategori makanan dan minuman (Food and Beverage) sebagai pendorong utama. Retailer global, khususnya dari Asia seperti Cina, Singapura, dan Korea, juga mulai banyak berekspansi ke pasar Indonesia.
Total stok pusat perbelanjaan (shopping mall) yang disewakan di Jakarta mencapai 3,4 juta sqm, dengan penyerapan (9M25) sebesar 18.500 sqm. Setelah sempat terpuruk akibat pandemi, okupansi kini mulai naik dan stabil di kisaran 86%. Ruang kosong yang tersedia di Jakarta relatif kecil, sekitar 500.000 sqm, dengan prospek pasokan baru sekitar 154.000 sqm.
Harga sewa rata-rata secara keseluruhan mencapai Rp320.000 per sqm per bulan, dengan harga di segmen high-end mulai menunjukkan kenaikan, mencapai rata-rata sekitar Rp700.000 per sqm per bulan.
(dhf)
