“Kalau hanya rumah stok yang boleh, itu hanya developer besar yang bisa. Sementara developer besar juga lama-lama stoknya habis,” ujarnya.
Ia menambahkan, membangun rumah tanpa kepastian penjualan bukan perkara mudah, terutama bagi pengembang kecil dan menengah. Untuk membangun sekitar 10 unit rumah menengah, misalnya, dibutuhkan tambahan modal sedikitnya Rp500 juta per unit, yang mencakup biaya perizinan hingga konstruksi.
“Artinya kalau ada 10 unit saja, sudah butuh sekitar Rp50 miliar. Itu uang mati, ada cost of money di situ,” kata Bambang.
Beban pengembang tidak berhenti pada tahap pembangunan. Ketika rumah belum terjual dalam periode tertentu, pengembang masih harus menanggung biaya pemeliharaan, mulai dari pembayaran utilitas seperti listrik dan air, hingga perawatan fisik bangunan yang rentan mengalami penurunan kualitas seiring waktu.
Dari sisi permintaan, Bambang menilai pasar properti saat ini juga menghadapi tantangan struktural. Ia menyinggung kondisi ketenagakerjaan, khususnya meningkatnya pengangguran usia muda, yang berdampak pada kemampuan beli masyarakat.
Meski demikian, ia tetap optimistis terhadap prospek sektor perumahan. Pasalnya, backlog perumahan nasional masih berada di atas 800 ribu unit, yang menunjukkan kebutuhan hunian tetap besar.
“Memang sebagian konsumen sedang tidak baik-baik saja, tapi tetap ada sekitar 10% yang masih punya kemampuan beli. Market itu masih cukup besar,” katanya.
Ia menilai persoalan utama berada pada sistem pembiayaan, terutama pendekatan perbankan yang dinilai terlalu kaku dalam menilai kelayakan kredit. Menurut Bambang, perbankan masih cenderung hanya mengakomodasi konsumen dengan penghasilan tetap, sementara kelompok dengan penghasilan fluktuatif seperti pekerja digital, pelaku UMKM, hingga wiraswasta justru belum tergarap optimal.
“Padahal orang dengan penghasilan tidak tetap itu market-nya besar. Kadang penghasilannya bisa jauh lebih tinggi dari pegawai tetap, hanya saja naik turun. Seharusnya dilihat secara rata-rata,” ujarnya.
Ia menyebut kelompok sektor informal dan pelaku usaha kecil menengah sebagai pasar tersembunyi yang berpotensi besar mendongkrak penjualan properti, apabila didukung sistem pembiayaan yang lebih adaptif namun tetap mengedepankan prinsip kehati-hatian perbankan.
“Ini masih awal, masih ada kesempatan untuk bikin sistem yang lebih fleksibel. Tentu tetap memperhatikan prinsip prudent banking, tapi jangan sampai salah kaprah,” ujar Bambang.
(ell)
